РИА Рейтинг – 25 апр. В России достаточно популярна идея инвестирования в недвижимость. Зачастую обеспеченные граждане заранее приобретают дополнительную квартиру для детей, когда они еще маленькие, а порой недвижимость приобретается с расчетом перепродажи, или получения от нее арендного дохода. В целом в некоторые моменты времени риелторы оценивали долю инвестиционного спроса на квартиры вплоть до 20%, то есть каждая пятая продаваемая на рынке квартира служила инвестиционным целям.

Последние несколько лет цены на недвижимость показывали сильный рост. Таким образом, те, кто инвестировал в недвижимость в начали волны этого роста выиграли достаточно много. По оценками РИА Рейтинг, среднегодовая доходность вложений в недвижимость в последние три года была на 11% выше чем ежегодная инфляция.

Доходность для целей исследования считалась в среднем за три года (2019-2021 года) от прироста стоимости квартиры и сдачи ее в аренду. В расчетах учитывались выплаты НДФЛ, ЖКУ, за капитальный ремонт и налогов на имущество физических лиц. Среднегодовая доходность рассчитывалась за вычетом потребительской инфляции. Для расчётов использовалась стоимость типовой однокомнатной квартиры площадью 35 квадратных метров.

Стоит отметить, что ситуация в отдельных регионах очень сильно отличалась от средней картины по стране. Поэтому для определения этих различий экспертами РИА Рейтинг была проанализирована статистика и составлен рейтинг регионов по доходности инвестиций в недвижимость за последние три года.

В 37 регионах чистая доходность инвестиций в недвижимость превысила 10% годовых

Согласно результатам исследования, ряд регионов характеризуются очень высокой доходностью инвестиций в недвижимость в последние годы. В восьми регионах среднегодовая доходность с корректировкой на инфляцию составила более 15%, а в 37 регионах эта доходность превысила 10% годовых.

Лидером рейтинга по доходности инвестиций в недвижимость стала Республика Бурятия, где в 2019-2021 годах с учетом сдачи в аренду жилая недвижимость могла принести 18,3% годовых. Такой сильный результат стал возможен из-за достаточно быстрого удорожания квартир. Всего лишь на несколько сотых доходность инвестиций в недвижимость меньше в Магаданской области. Примечательно, что в Магадане почти половину доходности обеспечила аренда.

Также в пятерку лидеров вошли Амурская область (чистая доходность недвижимости за вычетом инфляции – +18,1% годовых), Республика Адыгея (+17,1%) и Ямало-Ненецкий автономный округ (+17,1%). В этих трех регионах квартиры дорожали достаточно сильно в 2019-2021 годах, но также арендные ставки держатся на относительно высоком уровне.

Санкт-Петербург в рейтинге занял седьмое место с ежегодной чистой доходностью 16,4% годовых. При этом Москва расположилась на девятой строчке, а доходность инвестиций в недвижимость тут составила 14,8% годовых в последние три года.

Стоит отметить, что последние годы на фоне бурного роста ипотеки цены на недвижимость росли практически повсеместно достаточно быстро. Более половины регионов 2019-2021 годы показали доходность более 9% годовых, что можно признать очень сильным результатом. Правда у этой медали есть и обратная сторона. Те, кто не имеет своего жилья, стали иметь меньше возможностей его купить из-за дороговизны, так как доходы растут медленнее цен на квартиры. То есть доступность жилья при этом снижается.

В двух регионах доходность недвижимости лишь чуть-чуть переиграла инфляцию

Обратная ситуация наблюдается в регионах в конце рейтинга. Последнюю строчку занимает Севастополь, где чистая доходность инвестиций в недвижимость за три года составила всего 0,5% годовых. Таким образом, доходность инвестиций в недвижимость в Севастополе оказалась в 37 раз ниже, чем в Республике Бурятия. Похожий результат в Оренбургской области - +0,6% годовых. Фактически в этих двух регионах доходность недвижимости лишь немногим выше, чем потребительская инфляция, но при этом положительная доходность все же наблюдалась во всех  проанализированных регионах.

Еще в двух регионах – Республике Мордовия и Республике Коми, доходность недвижимости находится в диапазоне 1,7-2,9%. А доходностью от +3% до +5% характеризуются 10 регионов.

Стоит отметить, что многие регионы характеризовались очень невысоким ростом цен на квартиры, и положительная доходность инвестиций в недвижимость обеспечивалась фактически за счет арендных платежей. Как свидетельствуют результаты исследования, 19 регионов имели отрицательную доходность без учета аренды. В частности, доходность владения недвижимостью в Севастополе в среднем в год составляла почти -9%, если жилье не сдавалось в аренду. Также без аренды значительная отрицательная доходность наблюдалась в следующих регионах: Оренбургская область, Республика Коми, Ставропольский край, Республика Мордовия, Челябинская область и Республика Саха (Якутия).

Резкий рост процентных ставок в 2022 году и общая неопределенность в экономике ставят под сомнение дальнейший рост цен на недвижимость. Кроме того прогнозируется очень существенный рост инфляции, поэтому чистая доходность недвижимости в ближайшие несколько лет может оказаться отрицательной.

РИА Рейтинг – это универсальное рейтинговое агентство медиагруппы МИА «Россия сегодня», специализирующееся на оценке социально-экономического положения регионов РФ, экономического состояния компаний, банков, отраслей экономики, стран. Основными направлениями деятельности агентства являются: создание рейтингов регионов РФ, банков, предприятий, муниципальных образований, страховых компаний, ценных бумаг, другим экономических объектов; комплексные экономические исследования в финансовом, корпоративном и государственном секторах.

МИА «Россия сегодня» – международная медиагруппа, миссией которой является оперативное, взвешенное и объективное освещение событий в мире, информирование аудитории о различных взглядах на ключевые события. МИА «Россия сегодня» представляет линейку информационных ресурсов агентства: РИА Новости, РИА Новости Спорт, РИА Новости Недвижимость, Прайм, РИА Рейтинг, ИноСМИ, Социальный навигатор. За рубежом медиагруппа представлена международным новостным агентством и радио Sputnik. Следите за новостями МИА «Россия сегодня» в телеграм-канале пресс-службы – «Зубовский, 4»